CÓ PHẢI MỘT TRONG CÁC CON KHÔNG ĐỒNG Ý, BỐ MẸ KHÔNG THỂ BÁN NHÀ?

Có Phải Một Trong Các Con Không Đồng Ý, Bố Mẹ Không Thể Bán Nhà?

Chào Luật sư, gia đình em có một lô đất đứng tên hộ gia đình, có thể chia được khoảng 7 phần. Nhà có 3 người con. Bố mẹ em dự định chia: con trai 3 phần, hai con gái mỗi người 1 phần. Phần còn lại bố mẹ giữ. Hiện tại, bố em muốn các con cùng ký tên sang sổ lại cho bố để thuận tiện trong việc phân chia. Hai chị em gái đều đồng ý, nhưng anh cả không đồng ý, gây khó dễ vì muốn được phần nhiều hơn. Trong khi trước đó, bố mẹ đã cho anh miếng đất khác.

Em muốn hỏi có cách nào có thể sang tên sổ cho bố mẹ em mà không cần ý kiến anh cả không? Trong trường hợp xấu nhất, bố mẹ phải khởi kiện ra toà thì liệu mảnh đất đứng tên chung cả nhà có được chia đều cho 5 người không?

Để giải đáp vấn đề trên của khách hàng, quý bạn độc giả hãy cùng Hãng Luật Lê Phong tìm hiểu thông qua bài viết “Có phải một trong các con không đồng ý, bố mẹ không thể bán nhà?”. Hy vọng bài viết có thể hỗ trợ quý bạn độc giả giải quyết được một số vấn để có liên quan đến chia tài sản trong hộ gia đình.

Có phải một trong các con không đồng ý thì bố mẹ không thể bán nhà/sang tên sổ không?

Khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.”

Khoản 2, Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất bao gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

Khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”

Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên Hộ gia đình thì việc chuyển nhượng đất của hộ gia đình phải có sự đồng ý của tất cả những thành viên có chung quyền sử dụng đất. Việc định đoạt tài sản này bắt buộc phải có sự đồng thuận đầy đủ từ những người có quyền liên quan, bảo đảm tính hợp pháp và phòng ngừa rủi ro pháp lý về sau. Vì vậy, nếu anh trai bạn không đồng ý và gây khó dễ sẽ ảnh hưởng đến việc sang tên sổ cho bố mẹ bạn.

Ngoài ra, do quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình nên mặc định mỗi thành viên trong hộ có quyền sử dụng một phần đất tương ứng. Do đó, cha mẹ bạn chỉ có thể phân chia phần đất thuộc quyền sử dụng của riêng mình, không thể tự ý quyết định toàn bộ diện tích, vì mảnh đất thuộc sở hữu chung của hộ gia đình, trong đó cả 3 người con đều có quyền sử dụng theo tỷ lệ nhất định.

Có cách nào sang tên lại cho bố mẹ mà không cần ý kiến của anh cả không?

Căn cứ theo Khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024, để được công nhận là thành viên có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình, người đó phải:

·      Thứ nhất: có quan hệ hôn nhân (vợ, chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).

·      Thứ hai: Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất (thời điểm nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế,...).

·      Thứ ba: Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như cùng nhau đóng góp, tạo lập hoặc được tặng cho, thừa kế chung...

Nếu anh trai bạn không đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên, chẳng hạn như: không có tên trong sổ hộ khẩu vào thời điểm cấp Giấy chứng nhận; không sống chung với gia đình tại thời điểm được cấp đất; hoặc không có đóng góp gì vào việc tạo lập khối tài sản (mua đất, xây dựng...) thì có thể yêu cầu Tòa án xác định anh bạn không có quyền sử dụng đất chung, từ đó bố mẹ bạn có thể định đoạt mảnh đất mà không cần ý kiến của anh trai.

Nếu phải khởi kiện ra Tòa Án thì mảnh đất đứng tên hộ có chia đều cho các thành viên trong gia đình không?

Về nguyên tắc, nếu khởi kiện ra Tòa án để giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất đứng tên “hộ gia đình”, không bắt buộc phải chia đều cho tất cả các thành viên trong gia đình. Việc phân chia quyền lợi sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố thực tế và pháp lý, căn cứ theo:

Khoản 1 Điều 219 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về chia tài sản thuộc sở hữu chung:

“1. Trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu tình trạng sở hữu chung phải được duy trì trong một thời hạn theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của luật thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì chủ sở hữu chung có yêu cầu chia có quyền bán phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp các chủ sở hữu chung có thỏa thuận khác.”

Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024, nếu quyền sử dụng đất của nhóm người (trong đó có hộ gia đình) có thể phân chia được theo phần thì mỗi người có quyền thực hiện các thủ tục để xác lập quyền sử dụng đất của mình; nếu không thể phân chia theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho đại diện để thực hiện quyền sử dụng đất.

Trên thực tế, Tòa án sẽ xem xét thành viên nào có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm được cấp đất, mức đóng góp công sức, quá trình quản lý, sử dụng đất để quyết định chia đất sao cho công bằng và hợp lý, chứ không nhất định bắt buộc phải chia đều.

Như vậy, nếu một trong các con không đồng ý, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể thực hiện nếu không có sự đồng thuận của tất cả các thành viên. Trong trường hợp các thành viên không đạt được sự đồng thuận, việc khởi kiện là cần thiết để Tòa án ra quyết định phân chia. Sau khi có bản án, các bên sẽ tiến hành thủ tục sang tên phần đất được chia theo phán quyết của Tòa.

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Có phải một trong các con không đồng ý, bố mẹ không thể bán nhà?” Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến tư vấn pháp lý cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy liên hệ tới chúng tôi qua thông tin dưới đây để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả:

Thông tin liên hệ

Hãng Luật Lê Phong tư vấn trực tiếp tại văn phòng ở trụ sở:

VP tại TPHCM: 99 Cộng Hòa, phường 4, quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

VP tại Bình Phước: 160 Lý Thường Kiệt, phường Tân Phú, TP. Đồng Xoài, Tỉnh Bình Phước.

Hình thức tư vấn online:

Nếu quý khách hàng không thể đến tư vấn trực tiếp tại văn phòng thì có thể sử dụng tư vấn online để được hỗ trợ nhanh nhất:

C1: Liên hệ đến số hotline: 0979 629 640 – 0915 438 323

C2: Để lại tin nhắn qua Zalo:  Hãng Luật Lê Phong trên Zalo