Các Trường Hợp Mua Nhà Đất Công Chứng Xong Không Sang Tên Được

Các Trường Hợp Mua Nhà Đất Công Chứng Xong Không Sang Tên Được

Chào luật sư, gần đây em có mua một mảnh đất ở Bình Dương, hai bên đã ra văn phòng công chứng ký hợp đồng mua bán đàng hoàng. Em cầm hồ sơ ra văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên thì bị từ chối. Họ chỉ nói hồ sơ chưa đủ điều kiện, nhưng em không hiểu vì sao, vì nghĩ công chứng xong là được sang tên rồi. Luật sư cho em hỏi, trong những trường hợp nào đã công chứng mua bán nhà đất rồi mà vẫn không sang tên được ạ? Và nếu rơi vào những trường hợp đó thì người mua như em phải làm sao?

Để giải đáp vấn đề trên của khách hàng, quý bạn độc giả hãy cùng Hãng Luật Lê Phong tìm hiểu thông qua bài viết “Các Trường Hợp Mua Nhà Đất Công Chứng Xong Không Sang Tên Được” Hy vọng bài viết có thể hỗ trợ quý bạn độc giả giải quyết được một số vấn để có liên quan đến giao dịch dân sự.

Điều Kiện Mua Bán Nhà Đất

Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:

(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất,

Trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này như:

• Thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư;

• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản...

(2) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

(4) Trong thời hạn sử dụng đất;

(5) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Lưu ý: Thông thường chỉ cần 05 điều kiện trên nhưng trong một số trường hợp phải có thêm điều kiện của các bên chuyển nhượng, tặng cho.

Như vậy, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phảo có đủ các điều kiện theo quy định trên.

Các Trường Hợp Mua Nhà Đất Công Chứng Xong Không Sang Tên Được

Thứ nhất. Nhà đất xây dựng sai phép trên đất

-       Trường hợp 1: Mua đất nông nghiệp có công trình xây dựng trên đất:

Người bán đã xây dựng nhà trên đất nông nghiệp nhưng chưa chuyển mục đích sử dụng phần đất có công trình xây dựng sang đất ở. Điều này tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho người mua: nếu người bán không phối hợp giải quyết, người mua có thể phải chịu trách nhiệm nộp phạt, thậm chí bị cưỡng chế tháo dỡ công trình theo quy định tại Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

-       Trường hợp 2: Mua nhà, đất có giấy phép xây dựng nhưng xây dựng sai phép

Trường hợp này người bán có giấy phép xây dựng nhưng lại thi công sai nội dung được cấp phép (ví dụ: xây vượt tầng, lấn chiếm diện tích...). Người mua có thể đối mặt với rủi ro bị xử phạt hành chính theo Khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Ngoài ra, nếu công trình chưa được hoàn công, người mua chỉ có thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thể sang tên phần nhà trên đất. Điều này đồng nghĩa với việc người mua chỉ có quyền sử dụng đất, chứ chưa được công nhận quyền sở hữu đối với ngôi nhà.

Thứ hai, Nhà đất đang có tranh chấp

Trong một số trường hợp, dù các bên đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhưng không thực hiện thủ tục sang tên kịp thời theo quy định, tài sản vẫn có thể phát sinh tranh chấp với bên thứ ba – như tranh chấp về thừa kế, ranh giới đất, quyền sở hữu...

Rủi ro đối với người mua:

• Cơ quan đăng ký đất đai có thể từ chối tiếp nhận và giải quyết hồ sơ sang tên;

• Người mua có thể mất tiền nhưng không thể sang tên được tài sản;

• Bị kéo vào các tranh chấp pháp lý phát sinh, mất thời gian và công sức để giải quyết.

Thứ ba, Bị ngăn chặn chuyển quyền sử dụng đất

Trong một số trường hợp, quyền sử dụng đất đang bị kê biên để thi hành án, bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc các biện pháp bảo đảm thi hành án khác theo quy định của pháp luật.

Rủi ro đối với người mua:

• Không thể thực hiện thủ tục sang tên dù hợp đồng đã được công chứng;

• Hồ sơ sẽ bị cơ quan quản lý đất đai từ chối tiếp nhận;

• Có nguy cơ mất cả tiền và quyền sở hữu tài sản;

• Bị buộc phải khởi kiện để đòi lại quyền lợi, kéo theo thời gian và chi phí pháp lý.

Giải Pháp Phòng Tránh Và Xử Lý Khi Đã Lỡ Trả Tiền Mua Nhà Đất

Cách phòng tránh trước khi mua

• Kiểm tra pháp lý đầy đủ

• Xác minh quy hoạch và hiện trạng xây dựng

• Xác minh thông tin tranh chấp, kê biên, hạn chế chuyển nhượng:

• Thỏa thuận rõ trong hợp đồng công chứng:
  • Trách nhiệm pháp lý nếu không sang tên được.

  • Cam kết bồi thường thiệt hại nếu phát sinh tranh chấp, vi phạm.

Nếu không thể sang tên sau khi đã trả tiền mua nhà đất

• Trường hợp lỗi do bên bán vi phạm pháp luật:
  • Có quyền khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng, đòi lại tiền.

  • Yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có).

• Trường hợp bên mua không kiểm tra kỹ:​
  • Cần thương lượng với bên bán để khắc phục, giải quyết

  • Cần yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Các Trường Hợp Mua Nhà Đất Công Chứng Xong Không Sang Tên Được” Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến tư vấn pháp lý cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy liên hệ tới chúng tôi qua thông tin dưới đây để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả:

Thông tin liên hệ

Hãng Luật Lê Phong tư vấn trực tiếp tại văn phòng ở trụ sở:

VP tại TPHCM: Số 10 Sông Thao, phường 2, quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

VP tại Bình Phước: 160 Lý Thường Kiệt, phường Tân Phú, TP. Đồng Xoài, Tỉnh Bình Phước.

Hình thức tư vấn online:

Nếu quý khách hàng không thể đến tư vấn trực tiếp tại văn phòng thì có thể sử dụng tư vấn online để được hỗ trợ nhanh nhất:

C1: Liên hệ đến số hotline: 0979 629 640 – 0915 438 323

C2: Để lại tin nhắn qua Zalo:  Hãng Luật Lê Phong trên Zalo