Thực tế, khi nhận chuyển nhượng nhà đất đã kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, thanh toán đầy đủ và hoàn tất thủ tục sang tên. Tuy nhiên, một thời gian sau, lại nhận được thông báo đất đang có tranh chấp hoặc giao dịch chuyển nhượng trước đó bị yêu cầu tuyên vô hiệu.
Trong trường hợp này, người mua có nguy cơ mất đất dù đã sang tên hay không?
Người mua có thể được pháp luật bảo vệ với tư cách là người thứ ba ngay tình, nhưng phải đáp ứng những điều kiện nhất định.
Người thứ ba ngay tình có được bảo vệ khi mua đất không?
Căn cứ Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, pháp luật có cơ chế bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự trước đó bị vô hiệu.
Cụ thể, khoản 2 Điều 133 quy định: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó để xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch với người thứ ba không bị vô hiệu“.
Điều này có nghĩa là: Trong một số trường hợp, dù giao dịch chuyển nhượng trước đó bị tuyên vô hiệu, người mua tiếp theo vẫn có thể được công nhận quyền lợi hợp pháp nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện luật định.
Điều kiện nào để người mua đất được xem là người thứ ba ngay tình?
Không phải cứ mua đất có Giấy chứng nhận và đã sang tên là đương nhiên được bảo vệ.
Để được xem xét áp dụng Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, cần lưu ý các yếu tố:
- Tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Có giao dịch dân sự tiếp theo chuyển giao quyền sử dụng đất cho người mua.
- Người mua ngay tình và căn cứ vào thông tin đăng ký để xác lập, thực hiện giao dịch.
- Giao dịch đáp ứng các điều kiện pháp luật để được bảo vệ theo quy định.
Việc đánh giá tính ngay tình phải căn cứ vào hoàn cảnh thực tế, nhận thức của người mua, thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất và các chứng cứ liên quan.
Ví dụ: Người mua nhận chuyển nhượng đất từ người đang đứng tên trên Giấy chứng nhận, đã kiểm tra hồ sơ, ký hợp đồng hợp pháp và hoàn tất đăng ký sang tên. Sau đó, giao dịch tặng cho hoặc chuyển nhượng trước đó của người bán bị tuyên vô hiệu do có sai phạm.
Nếu đáp ứng điều kiện tại Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, người mua có thể được bảo vệ quyền lợi.
Trường hợp nào người mua có thể không được bảo vệ?
Ngược lại, nếu người mua biết hoặc có căn cứ cho thấy giao dịch có vấn đề nhưng vẫn cố tình thực hiện, việc viện dẫn tư cách người thứ ba ngay tình sẽ gặp nhiều bất lợi.
Đặc biệt, khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 quy định trường hợp tài sản phải đăng ký nhưng chưa được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ những ngoại lệ được luật quy định.
Bên cạnh đó, theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, đất chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện thực hiện quyền theo quy định, trong đó có điều kiện đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo quy định pháp luật.
Vì vậy, người mua cần kiểm tra tình trạng pháp lý của đất trước khi giao dịch, không nên chỉ dựa vào việc người bán đang giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Người mua đất cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?
Để hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi khi phát sinh tranh chấp, người mua nên:
- Lưu giữ hợp đồng chuyển nhượng, chứng từ thanh toán và hồ sơ công chứng.
- Kiểm tra thông tin đăng ký đất đai, tình trạng tranh chấp và các hạn chế quyền sử dụng đất.
- Thu thập chứng cứ thể hiện quá trình giao dịch, việc kiểm tra hồ sơ và sự ngay tình khi nhận chuyển nhượng.
- Yêu cầu luật sư đánh giá căn cứ pháp lý, xác định quyền lợi và phương án giải quyết tranh chấp.
Hãng luật Lê Phong – Hỗ trợ giải quyết tranh chấp đất đai, bảo vệ quyền lợi người mua
Tranh chấp liên quan đến người thứ ba ngay tình thường có tính chất phức tạp, đòi hỏi phải xem xét toàn bộ quá trình chuyển nhượng, nguồn gốc quyền sử dụng đất và tính hợp pháp của từng giao dịch.
Hãng luật Lê Phong cung cấp dịch vụ:
- Tư vấn, đánh giá tính pháp lý của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Tư vấn bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình.
- Hỗ trợ giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu.
- Soạn thảo đơn khởi kiện, văn bản ý kiến và các tài liệu pháp lý liên quan.
- Đại diện, tham gia tố tụng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng theo quy định.
Đã mua đất, đã sang tên nhưng bất ngờ phát sinh tranh chấp? Đừng vội cho rằng mình chắc chắn mất đất hoặc chắc chắn được pháp luật bảo vệ.
Hãy liên hệ Hãng luật Lê Phong để được đánh giá hồ sơ, xác định căn cứ pháp lý và lựa chọn phương án bảo vệ quyền lợi phù hợp.
HÃNG LUẬT LÊ PHONG – Đồng hành pháp lý, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
——————————————————————————————
❤️Trao LÊ PHONG cơ hội,nhận về sự AN TÂM tuyệt đối ❤️
☎️☎️ HOTLINE: 0979 629 640☎️☎️
🏡🏡 VP tại TP. Hồ Chí Minh: số 10 Sông Thao, phường Tân Sơn Hoà, TP. Hồ Chí Minh.
🏡🏡 VP tại Bình Phước: ĐT 741 Khu phố Phú Mỹ, phường Bình Phước, tỉnh Đồng Nai.
